Investissement locatif : comment déduire les travaux ?

Pour faciliter la mise en location, pour améliorer le logement entre deux locataires, pour valoriser et entretenir son patrimoine,..il existe de multiples raisons d’entreprendre des travaux dans un bien loué. Bien souvent, leur coût incite les propriétaires à remettre cette dépense à plus tard. Pourtant, certains travaux sont déductibles des impôts. Parfois, lorsque les travaux de rénovation sont conséquents, il est même possible de créer du déficit foncier afin d’être exonéré d’impôts.

Logement loué : quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

Lorsqu’on propose un logement en location nue, c’est-à-dire non meublée, on distingue deux types de travaux déductibles des revenus fonciers : les travaux d’amélioration et les travaux d’entretien ou de réparation. Les travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas déductibles. En effet, Les travaux qui vont modifier la surface habitable ou accroître le volume du bien sont dits “ de construction “, la déduction est donc interdite puisque les travaux vont, à terme, augmenter la valeur du logement.

Les travaux de réparation et d’entretien ont pour but de maintenir ou remettre un logement en bon état dans le cadre d’une mise en location. Voici quelques exemples de travaux pouvant appartenir à ce cadre :

• la réparation de la toiture,
• les diagnostics comme l’étude de la performance énergétique ou la recherche d’amiante,
• le remplacement de la chaudière,
• etc.

Les travaux d’amélioration sont destinés à améliorer le confort du logement ou l’adapter aux conditions modernes, comme remplacer des équipements vétustes par exemple. Cela concerne par exemple :

• l’agrandissement des fenêtres,
• la remise en état de l’installation électrique,
• l’installation du tout-à-l’égout,
• etc.

La déduction de travaux avant location est-elle possible ?

Pour un propriétaire bailleur, il est possible d’amortir le coût des travaux dès l’année de leur engagement sans avoir à attendre la mise en location du bien. Dans ces conditions, sont alors déductibles les montants effectivement payés, même si les travaux ne sont pas encore terminés.

Le propriétaire doit être en mesure de prouver que les travaux ont pour objectif de permettre la remise en état du logement afin de le louer. C’est pourquoi nous vous conseillons de conserver l’ensemble des pièces justificatives comme les devis, factures et plans.

Le cas de la location meublée

Dans le cas de la location meublée avec le régime réel d'imposition, on ne peut pas véritablement parler de déductibilité des travaux de rénovation, mais plutôt de charges amortissables. En effet, on distingue :

• Soit la dépense est déductible immédiatement du bénéfice imposable ; Ce sont les charges déductibles,
• Soit la dépense n’est pas immédiatement admise en déduction du résultat imposable, la dépense est alors amortissable sur sa durée prévisible d’utilisation. C’est le cas des travaux.

De manière plus concrète et dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, l’amortissement permet de réduire votre imposition annuelle en dépréciant la valeur du bien et en mettant en avant les grosses dépenses effectuées.

Contrairement aux locations vides imposées sous le régime fiscal des revenus fonciers, le régime fiscal des BIC professionnels ou non professionnels permet une plus grande déductibilité des charges engagées. Les travaux de rénovation (peinture, carrelage, etc.) sont amortissables sur 10 ans, alors que le gros œuvre comme la réfection de toiture est amortissable sur 30, et l’achat de meuble sur 5. Ainsi, chaque année, vous pourrez soustraire à la somme de loyer obtenue, le montant des dépenses divisé par le temps d’amortissement. Par exemple, vous avez dépensé 5 000 € pour meubler le logement, vous pourrez déduire 1 000 € par an pendant 5 ans.

N’hésitez pas à demander conseil à votre gestionnaire Cabinet Besson pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif à Grenoble.